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Vivienda vacacional en una comunidad de propietarios: qué necesitas en Fuerteventura
Si tu apartamento está en un edificio o complejo en comunidad, para alquilarlo como vivienda vacacional cuentan dos leyes: la de Propiedad Horizontal y la ley canaria. Qué exige cada una, qué cambia si ya alquilabas y qué documentos te van a pedir.
En Corralejo, Costa Calma, Caleta de Fuste o Morro Jable, buena parte de las viviendas vacacionales son apartamentos en edificios o complejos con comunidad de propietarios. En esos casos no basta con cumplir la normativa turística: la comunidad también tiene algo que decir.
En resumen:
- Desde el 3 de abril de 2025, para empezar a alquilar una vivienda como turística en un edificio en comunidad hace falta la aprobación previa y expresa de la junta, por mayoría de tres quintos.
- Si ya alquilabas antes de esa fecha, con tu declaración responsable presentada, puedes seguir en las condiciones de la normativa turística.
- La ley canaria exige, además, acreditar que la comunidad no prohíbe el uso turístico. Es un dato esencial: un error ahí puede tumbar el expediente.
Dos leyes que se aplican a la vez
Si tu vivienda está en propiedad horizontal, se le aplican:
- La Ley de Propiedad Horizontal (estatal), que regula qué puede decidir la comunidad. La reformó la Ley Orgánica 1/2025, con efectos desde el 3 de abril de 2025.
- La Ley 6/2025 de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas (canaria), reformada por la Ley 7/2026, que regula la actividad turística: dónde se permite, qué documentos hay que presentar y qué requisitos técnicos hay que cumplir.
Una no sustituye a la otra. Necesitas cumplir las dos.
Lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal
Hace falta la aprobación expresa de la junta
El propietario que quiera ejercer la actividad de vivienda de uso turístico debe obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios. Antes de la reforma, bastaba con que la comunidad no la hubiera prohibido. Ahora el silencio no sirve: tiene que haber un acuerdo.
Por qué mayoría
Aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad requiere el voto favorable de tres quintas partes del total de los propietarios, que a su vez representen tres quintas partes de las cuotas de participación. Da igual que el acuerdo modifique o no los estatutos.
Los propietarios que no vayan a la junta, si fueron citados correctamente, cuentan como voto a favor si no comunican su desacuerdo en los 30 días naturales siguientes a que se les notifique el acuerdo.
La comunidad puede subirte los gastos
Con esa misma mayoría, la junta puede fijar cuotas especiales o aumentar la participación en los gastos comunes de la vivienda turística, siempre que el aumento no supere el 20 %.
Si ya alquilabas antes del 3 de abril de 2025
La ley prevé que quien ya ejercía la actividad antes de esa fecha, inscrito conforme a la normativa turística, pueda seguir ejerciéndola en las condiciones y plazos de esa normativa. Además, los acuerdos de la comunidad sobre vivienda turística no tienen efectos retroactivos.
Si te llega una convocatoria de junta para limitar o prohibir la vivienda vacacional y ya alquilabas, consulta con un abogado cómo te afecta en tu caso concreto.
Lo que exige la ley canaria
Una vivienda vacacional nueva
La ley canaria no permite la vivienda vacacional en propiedad horizontal si lo prohíben el título constitutivo, los estatutos o un acuerdo de la junta. Y en la declaración responsable ante el Cabildo hay que aportar, entre otros documentos:
- La memoria de la actividad turística, firmada por un técnico competente.
- La cédula urbanística, que acredite que el planeamiento municipal permite expresamente el uso turístico en esa vivienda.
- El certificado de la comunidad de que no hay prohibición.
Para una vivienda nueva, lo prudente es tener también el acta con el acuerdo expreso de aprobación que exige la ley estatal. Con las dos cosas, no hay margen de duda.
Recuerda, además, que hoy una vivienda vacacional nueva solo es posible donde el ayuntamiento haya habilitado expresamente el uso turístico. Mientras no lo haga, las nuevas altas están muy limitadas en Fuerteventura. Lo explicamos en zonas tensionadas en Fuerteventura.
Una vivienda que ya funcionaba
Si tu vivienda ya estaba habilitada con el Decreto 113/2015 y eres a la vez propietario y titular de la declaración responsable, puedes pedir el uso turístico consolidado ante el ayuntamiento hasta el 13 de diciembre de 2030. En propiedad horizontal te pedirán una certificación registral (o un medio equivalente) de que no hay prohibición. Te contamos el procedimiento en cómo solicitar el uso turístico consolidado.
Y si no presentaste la comunicación previa de actividad clasificada, tienes hasta el 31 de julio de 2027 para hacerlo, estés o no en una comunidad.
El régimen de propiedad horizontal es un dato esencial
La ley canaria considera datos esenciales de la declaración responsable, entre otros, la identidad del titular, la capacidad, la referencia catastral y el régimen de propiedad horizontal. Si uno de ellos es falso o se omite, no se puede seguir con la actividad y se puede prohibir volver a solicitarla durante hasta 3 años.
No declares que la vivienda no está en propiedad horizontal si lo está, ni que no hay prohibición sin tener el certificado en la mano.
¿Y los complejos turísticos?
Muchos apartamentos de Fuerteventura están en complejos que nacieron como establecimientos turísticos (apartamentos o bungalows). La ley canaria no permite la vivienda vacacional en edificios configurados como establecimiento turístico: sus unidades son unidades alojativas, no viviendas, y se explotan con otras reglas.
Tampoco se permite en ámbitos donde el planeamiento prevé usos mixtos turístico y residencial en la misma parcela.
El 14 de octubre de 2026, el Parlamento de Canarias rechazó una proposición de ley del PSOE que pretendía reconocer el uso residencial en esos complejos. El Gobierno canario prepara su propio decreto ley sobre el tema, pero aún no hay texto. Por ahora, nada ha cambiado.
Si no sabes si tu apartamento es una vivienda o una unidad alojativa, compruébalo antes de presentar nada: la escritura, el Catastro y la cédula urbanística lo aclaran.
Lista de comprobación
- Comprueba si tu vivienda está en propiedad horizontal y si forma parte de un establecimiento turístico.
- Lee el título constitutivo y los estatutos, y pide al administrador las actas de los últimos años.
- Si vas a empezar, pide que se incluya en el orden del día de la junta la aprobación expresa de tu vivienda vacacional y guarda el acta.
- Pide el certificado de la comunidad (o la certificación registral) de que no hay prohibición.
- Revisa con el ayuntamiento que el planeamiento permite el uso turístico y pide la cédula urbanística.
- Si ya alquilabas, comprueba que tienes la comunicación previa de actividad clasificada antes del 31 de julio de 2027.
Te ayudamos con la parte técnica
En FuerteProyecto redactamos la memoria técnica de la actividad turística, la comunicación previa de actividad clasificada y el certificado energético de viviendas vacacionales en Fuerteventura, también en edificios y complejos en comunidad. Te decimos qué documentos necesitas en tu caso antes de presentar nada.
Llámanos o escríbenos por WhatsApp al +34 620 395 305, o escribe a info@fuerteproyecto.com.
