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Zonas Tensionadas: ¿Cómo Afectará a tu Propiedad en Fuerteventura?
Si se declara una zona de mercado residencial tensionado, la Ley 6/2025 suspende automáticamente las nuevas viviendas vacacionales en ella. Quién la declara, con qué criterios, qué pasa con las viviendas que ya funcionan y cómo está Fuerteventura.
Artículo actualizado el 17 de octubre de 2026. Lo publicamos en enero de 2025, cuando la ley canaria aún era un proyecto. Lo hemos reescrito con la Ley 6/2025, en vigor desde el 13 de diciembre de 2025, y la situación actual de las declaraciones en Canarias.
¿Qué es una zona tensionada?
Una zona de mercado residencial tensionado es un ámbito, un municipio o parte de él, donde existe un riesgo especial de que la población no pueda acceder a una vivienda a un precio razonable.
La figura viene de la Ley estatal 12/2023, por el derecho a la vivienda. No la declara el ayuntamiento: la declara la administración competente en vivienda, que en Canarias es el Gobierno de Canarias a través del Instituto Canario de la Vivienda. El ayuntamiento puede solicitarla.
Criterios para declararla
La Ley 12/2023 permite declarar una zona tensionada cuando se cumple al menos una de estas condiciones:
- Esfuerzo excesivo: la carga media de la hipoteca o del alquiler, más los gastos y suministros básicos, supera el 30 % de los ingresos medios de los hogares de la zona.
- Subida de precios: el precio de compra o de alquiler ha crecido en los cinco años anteriores al menos 3 puntos por encima del IPC de la comunidad autónoma.
La declaración debe ir precedida de una memoria justificativa y de un periodo de información pública. Dura 3 años y puede prorrogarse año a año si se mantienen las condiciones.
Qué supone para la vivienda vacacional en Canarias
La Ley 6/2025 conecta directamente la zona tensionada con la vivienda vacacional:
- Suspensión automática: la declaración de una zona tensionada suspende automáticamente la habilitación de nuevas viviendas vacacionales en ese ámbito mientras esté vigente.
- Planeamiento: los ayuntamientos no pueden habilitar el uso turístico en zonas declaradas tensionadas, ni en aquellas cuya declaración hayan solicitado.
- Antigüedad: en esas zonas no se puede rebajar la antigüedad mínima de 10 años que la ley exige a las viviendas.
- Renovación: las declaraciones responsables del régimen nuevo duran 5 años. Para renovarlas, la zona no puede estar declarada tensionada.
¿Y si mi vivienda vacacional ya funciona?
Las viviendas habilitadas antes de la ley, con el Decreto 113/2015, siguen su régimen transitorio, que no se suspende por la declaración:
- Si eres propietario y titular de la declaración responsable, puedes pedir el uso turístico consolidado, que no caduca, hasta el 13 de diciembre de 2030.
- Si no, tienes 5 años, ampliables.
En cualquier caso, si no presentaste la comunicación previa de actividad clasificada, tienes que hacerlo antes del 31 de julio de 2027. Lo explicamos en este artículo.
La habilitación turística no se transmite con la venta de la vivienda. Si compras una vivienda pensando en el alquiler vacacional, comprueba antes con el ayuntamiento si la zona permite el uso turístico y si se ha solicitado su declaración como zona tensionada.
¿Cómo está Fuerteventura?
- A fecha de esta actualización, ningún municipio de Fuerteventura ha sido declarado zona tensionada, y no nos consta ninguna solicitud en trámite.
- En toda Canarias, el único expediente en marcha es el de Las Palmas de Gran Canaria. El Gobierno de Canarias lo sometió a información pública entre el 15 de octubre y el 12 de noviembre de 2026.
Que no haya zona tensionada no significa que puedas abrir una vivienda vacacional nueva. Con la Ley 6/2025, la vivienda vacacional nueva solo cabe donde el planeamiento municipal la permita expresamente, reservando al menos el 90 % de la vivienda para uso residencial. Mientras los ayuntamientos de la isla no aprueben esa ordenación, las nuevas altas están, en la práctica, muy limitadas.
Por la concentración de vivienda vacacional, las zonas donde más se debate son las de La Oliva (Corralejo, El Cotillo, Lajares). Según los últimos datos del INE publicados en agosto de 2026, ese municipio reúne 3.979 de las 7.116 viviendas vacacionales de la isla.
Qué te recomendamos
- Si ya tienes vivienda vacacional: asegura tu situación actual con la comunicación previa de actividad clasificada y, si te corresponde, el uso consolidado. Es lo que te protege, con o sin zona tensionada.
- Si quieres convertir una vivienda: pide al ayuntamiento la cédula urbanística para saber si el planeamiento permite el uso turístico, y comprueba que la vivienda tiene más de 10 años.
- Si vas a comprar: no des por hecho que podrás alquilarla como vacacional. Pide un informe urbanístico y valora una cláusula condicional en el contrato.
¿Te ayudamos?
En FuerteProyecto analizamos la situación urbanística y técnica de tu vivienda y preparamos la memoria técnica y el certificado energético que exige la normativa.
- Teléfono: +34 620 395 305
- Email: info@fuerteproyecto.com
