Disposiciones Transitorias de la Nueva Ley de Vivienda Vacacional: ¿Cómo Asegurar que tu Vivienda Entra en la Primera?

Artículo actualizado el 17 de octubre de 2026 con el texto definitivo de la Ley 6/2025, de 10 de diciembre, en vigor desde el 13 de diciembre de 2025, y su reforma por la Ley 7/2026, en vigor desde el 15 de agosto de 2026.

Por qué importan las disposiciones transitorias

La Ley 6/2025 cambia las reglas para las viviendas vacacionales nuevas. Para las que ya funcionaban con una declaración responsable (DR) del Decreto 113/2015, el futuro lo deciden sus disposiciones transitorias.

Las dos primeras son las que afectan a casi todos los propietarios:

Disposición transitoria primera: el uso turístico consolidado. Es la opción buena: no caduca.
Disposición transitoria segunda: un régimen transitorio de 5 años, ampliable. Pasado el plazo, la DR se extingue.

A ellas se suma la disposición transitoria décima, que añadió la Ley 7/2026, con la fecha que más preocupa: el 31 de julio de 2027.

Disposición transitoria primera: el uso turístico consolidado

Quién puede acogerse

Solo quien tenga la doble condición:

ser propietario de la vivienda, y
ser titular de la declaración responsable de vivienda vacacional, presentada conforme al Decreto 113/2015 antes del 13 de diciembre de 2025.

Si la DR está a nombre de una empresa gestora y no del propietario, no hay doble condición.

Requisitos

En la declaración de uso consolidado tienes que manifestar y poder demostrar:

Que has explotado la vivienda de forma efectiva e ininterrumpida durante más de un año antes del 13/12/2025, desde que presentaste la DR. Sirven las declaraciones de IGIC o cualquier otra prueba válida.
Que la vivienda no es ni ha sido vivienda protegida (o que está descalificada).
Que, si está en propiedad horizontal, la comunidad no prohíbe el uso turístico.

Además, tienes que aportar toda la documentación de actividad clasificada y del Decreto 113/2015 que en su día declaraste tener.

Dónde y hasta cuándo

Se presenta en el ayuntamiento, no en el Cabildo.
El plazo es de 5 años desde la entrada en vigor de la ley: hasta el 13 de diciembre de 2030.
Mientras tanto sigue vigente tu DR antigua, y el nuevo planeamiento municipal no te lo impide.

La comprobación

El ayuntamiento revisa la documentación de actividades clasificadas y urbanismo.
Después pide un informe al Cabildo, que comprueba la seguridad, salubridad, accesibilidad, habitabilidad, equipamiento y condiciones técnicas.
Si el informe del Cabildo es negativo, es vinculante: el ayuntamiento deja sin efecto el uso consolidado. Desde la Ley 7/2026, el Cabildo también anula tu DR original y da de baja la vivienda en el Registro General Turístico.

Qué implica

No caduca: no le afecta el límite de 5 años de las nuevas DR.
La vivienda no puede tener ningún uso residencial mientras dure.
Si el planeamiento no permite el uso turístico en esa zona, la vivienda queda en situación legal de consolidación turística:
- se admiten obras de mantenimiento, conservación, reforma y modernización;
- no se admiten demoliciones parciales, rehabilitaciones integrales ni aumentos de volumen.
Se inscribe en el Registro de la Propiedad y se declara el cambio de uso en el Catastro.

Cuándo se pierde

Si vendes la vivienda.
Si dejas de explotarla durante más de un año.
Si cesas definitivamente en la actividad.
Si se demuele la vivienda.

Excepción por herencia (Ley 7/2026): si el propietario fallecido tenía la doble condición, el heredero puede comunicar el cambio de titularidad al Cabildo y seguir hasta un máximo de 10 años desde la herencia.

Cuándo no necesitas la declaración de uso consolidado. Puede que tu zona ya tuviera el uso turístico expresamente permitido por el planeamiento y que formalizaras el cambio de uso ante el ayuntamiento antes del 13/12/2025. En ese caso conservas tu DR del Decreto 113/2015 sin más trámite.

Disposición transitoria segunda: 5 años para el resto

A quién se aplica: a quien no opte por el uso consolidado o no pueda hacerlo, por ejemplo una gestora que explota la vivienda de otro.
Plazo: puede seguir 5 años, hasta el 13 de diciembre de 2030.
- Después la DR se extingue y hay que cesar, salvo que la vivienda se habilite con el régimen nuevo de la ley.
- Si el explotador no es el propietario, la DR se extingue antes si termina su contrato con la propiedad.
Ampliación única de hasta 5 años más (máximo 10, hasta el 13/12/2035):
- se pide al Cabildo antes del 13/12/2029;
- hay que demostrar que el plazo de 5 años no compensa la pérdida del título;
- si el Cabildo no responde en 6 meses, se entiende denegada.

Hay una tercera vía para alargar la DR hasta 20 años: poner otra vivienda en alquiler de larga duración (disposición transitoria tercera). La analizamos en este artículo.

Disposición transitoria décima: la comunicación previa antes del 31/07/2027

Es la novedad más importante de la Ley 7/2026 para quien ya está en activo.

Situación: presentaste la DR ante el Cabildo, pero nunca la comunicación previa de actividad clasificada ante el ayuntamiento.

Plazo: hasta el 31 de julio de 2027.

Qué hay que aportar:

Un certificado municipal de que la vivienda se construyó conforme al planeamiento y tiene sus licencias. En su lugar se puede acreditar que está en situación de fuera de ordenación (ya no se puede actuar contra ella urbanísticamente) o que su uso turístico está consolidado.
Una memoria técnica firmada por técnico competente, con planos del estado actual, fotografías y justificación del cumplimiento de la normativa de actividades clasificadas.

Si no la presentas antes del 31 de julio de 2027, tienes que cesar en la actividad de inmediato y tu declaración responsable se extingue automáticamente. Sin esta comunicación tampoco podrás completar con garantías la declaración de uso consolidado.

Paso a paso para asegurar tu vivienda

Comprueba la titularidad. ¿La DR está a tu nombre y eres el propietario? Si no, valora regularizarlo con un abogado.
Comprueba la fecha en que presentaste la DR y que la vivienda sigue inscrita en el Registro General Turístico.
Reúne pruebas de explotación continuada: declaraciones de IGIC, reservas, facturas.
Revisa si presentaste la comunicación previa de actividad clasificada en el ayuntamiento. Si no, encarga la memoria técnica y pide el certificado municipal.
Revisa el estado técnico de la vivienda frente al Decreto 113/2015 (equipamiento, seguridad, habitabilidad), porque es lo que comprobará el Cabildo.
Presenta la declaración de uso consolidado en el ayuntamiento antes del 13/12/2030. Cuanto antes, mejor.

¿Te ayudamos?

En FuerteProyecto redactamos la memoria técnica de actividad clasificada y el certificado energético, y revisamos tu vivienda antes de la comprobación del Cabildo.

Teléfono: +34 620 395 305
Email: info@fuerteproyecto.com