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La 'Cláusula de los Ricos' en la Ley de Viviendas Vacacionales de Canarias
La Ley 6/2025 permite alargar hasta 20 años la licencia de una vivienda vacacional a cambio de poner otra vivienda en alquiler de larga duración. Una vía al alcance de quien tiene capital. Te explicamos cómo funciona y qué alternativas tiene el pequeño propietario.
Artículo revisado el 17 de octubre de 2026 con el texto vigente de la Ley 6/2025 y su reforma por la Ley 7/2026.
La ley que prometía orden... y creó una vía para quien tiene capital
La Ley 6/2025 de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas está en vigor desde el 13 de diciembre de 2025. Prometía poner orden en el sector de la vivienda vacacional, pero su régimen transitorio incluye una disposición muy discutida: la cláusula de los 20 años.
Permite alargar la habilitación de una vivienda vacacional hasta 20 años a cambio de poner otra vivienda en el mercado de alquiler residencial. No todos los propietarios tienen una segunda vivienda vacía que ofrecer, así que la vía favorece a quien tiene patrimonio o capital para comprarla.
Antes de alarmarse conviene conocer todas las opciones. Si eres un pequeño propietario en Fuerteventura o Lanzarote, puede que tengas un camino mejor que no exige comprar nada.
Cómo funciona la cláusula de los 20 años (disposición transitoria tercera)
- Quién: propietarios o explotadores de viviendas vacacionales habilitadas con el Decreto 113/2015.
- Plazo para pedirlo: hasta el 13 de diciembre de 2030, ante el Cabildo.
- Qué se obtiene: la declaración responsable sigue vigente hasta 20 años desde la entrada en vigor de la ley, es decir, hasta diciembre de 2045.
- A cambio de: poner en alquiler de larga duración una vivienda que haya estado vacía, o dedicada a otro uso, en los 5 años anteriores. Debe cumplir estas condiciones:
- ser de la misma calidad y superficie que la vivienda vacacional;
- estar en el mismo núcleo de población;
- si está en otro núcleo del mismo municipio, hay que aportar dos viviendas por cada una.
- Otra vía para quien tenía declaración responsable antes del 1 de enero de 2024: ofrecer una vivienda de nueva construcción cuya primera ocupación se habilite dentro de esos 5 años.
- Condiciones:
- Si la renta supera el 30 % de los ingresos medios de los hogares del municipio, el Cabildo puede denegarlo.
- Hay que justificar los contratos cada 5 años.
- Si la vivienda en alquiler deja de ofertarse más de 6 meses en un año, se pierde la habilitación turística.
- Documentación: hace falta una memoria técnica de la vivienda ofrecida, con planos, superficies y comparación de calidades.
Quien tiene varias viviendas, o capital para comprar o construir, puede usar esta vía. Quien solo tiene la casa que alquila para completar su renta o su jubilación, no.
Pero el pequeño propietario no está condenado a los 5 años
Aquí está el matiz que muchos análisis pasan por alto. Si eres a la vez propietario de la vivienda y titular de la declaración responsable, la ley te ofrece una opción sin fecha de caducidad: el uso turístico consolidado (disposición transitoria primera).
| Uso consolidado | Régimen de 5 años | Cláusula de 20 años | |
|---|---|---|---|
| Quién | Propietario que también es titular de la DR | Quien no opte o no pueda optar al consolidado | Propietarios o explotadores |
| Duración | Indefinida mientras se mantengan las condiciones | Hasta dic. 2030 (ampliable una vez, máximo 10 años) | Hasta dic. 2045 |
| Qué exige | Más de 1 año de explotación ininterrumpida antes del 13/12/2025, documentación de actividad clasificada y superar la comprobación del Cabildo | Nada adicional durante el plazo | Otra vivienda en alquiler de larga duración |
| Dónde se pide | Ayuntamiento | Ampliación: Cabildo | Cabildo |
| Plazo para pedirlo | Hasta el 13/12/2030 | Ampliación: hasta el 13/12/2029 | Hasta el 13/12/2030 |
Entonces, ¿quién se queda realmente en el «reloj de arena» de los 5 años? Sobre todo:
- quien explota una vivienda que no es suya, como una gestora o un arrendatario;
- quien no supera la comprobación técnica del uso consolidado;
- quien no regulariza la actividad clasificada a tiempo.
La brecha existe, pero la línea de corte no es solo «tener dinero o no». También depende de tener la documentación técnica en regla.
Cómo proteger tu vivienda vacacional en Fuerteventura
La mejor defensa del propietario local es la anticipación. No necesitas comprar otra vivienda, pero sí cumplir con los requisitos técnicos y urbanísticos:
- Comunicación previa de actividad clasificada antes del 31 de julio de 2027. Si no la presentaste en su día, la Ley 7/2026 te obliga a hacerlo antes de esa fecha o a cesar en la actividad. Necesitas un certificado municipal y una memoria técnica.
- Declaración de uso consolidado en el ayuntamiento, antes del 13 de diciembre de 2030.
- Superar la comprobación del Cabildo: seguridad, salubridad, habitabilidad, accesibilidad y equipamiento del Decreto 113/2015.
¿Qué debe incluir la memoria técnica?
La firma un técnico competente (arquitecto o arquitecto técnico) y debe incluir, como mínimo:
- Descripción gráfica de la vivienda: planos del estado actual (plantas, alzado y secciones) y fotografías de fachada e interior.
- Justificación de la normativa de actividades clasificadas: seguridad, instalaciones y condiciones del inmueble.
- Referencia a la situación urbanística, que se acredita con el certificado municipal o con la prueba de que la vivienda está fuera de ordenación o tiene el uso turístico consolidado.
Conviene acompañarla del certificado de eficiencia energética, que la ley exige a toda vivienda turística (mínimo clase F para edificios hasta 2007 y D para los posteriores).
El tiempo corre: actúa antes de que sea tarde
El 31 de julio de 2027 parece lejano, pero la tramitación en Canarias tiene sus tiempos. Hay que pedir el certificado municipal, redactar la memoria y presentar la comunicación en el ayuntamiento, y eso puede llevar semanas o meses.
Además, las inspecciones de la Policía Canaria ya están ocurriendo. Como hemos contado en este blog, los agentes visitan viviendas en Corralejo y otras zonas de La Oliva y exigen la documentación en un plazo de 10 días naturales.
No esperes a que el problema llame a tu puerta.
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