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Requisitos Técnicos para Nuevas Viviendas Vacacionales en 2025
Superficie mínima, baños, certificado energético, agua caliente renovable, memoria técnica y cédula urbanística: qué exige hoy la Ley 6/2025, tras la reforma de la Ley 7/2026, a una vivienda vacacional en Canarias.
Artículo actualizado el 17 de octubre de 2026. Estos requisitos están en la disposición transitoria séptima de la Ley 6/2025, que la Ley 7/2026 redactó de nuevo en agosto de 2026. Se aplicarán hasta que el Gobierno de Canarias apruebe el reglamento de desarrollo, que todavía no existe.
Antes de los requisitos técnicos: ¿se puede en tu vivienda?
Ningún requisito técnico sirve si la vivienda no puede tener uso turístico. Para una vivienda vacacional nueva hacen falta:
- que el planeamiento municipal permita expresamente el uso turístico en esa zona (lo acredita la cédula urbanística);
- una antigüedad mínima de 10 años de la vivienda;
- que no sea vivienda protegida (ni lo haya sido en los últimos 10 años);
- que no esté en una zona declarada tensionada;
- que la comunidad de propietarios no lo prohíba.
Si tu vivienda ya funciona con una declaración responsable del Decreto 113/2015, tu situación es distinta. Lo contamos en este artículo sobre el régimen transitorio.
Superficie mínima y baños
- Al menos 35 m² útiles.
- 2 baños completos si la vivienda tiene más de 4 plazas.
- 3 baños si tiene más de 8 plazas.
Viviendas de menos de 35 m²
Se admiten si cumplen la superficie mínima de habitabilidad y tienen al menos uno de estos elementos. Los elementos físicos tienen que estar en la misma parcela y a disposición de los huéspedes.
- Plaza de aparcamiento privado.
- Piscina individual o comunitaria.
- Equipamiento deportivo (gimnasio, tenis, pádel…).
- Equipamiento de salud o bienestar (spa, fisioterapia…).
- Jardín de uso privado: 9 m² por plaza en suelo urbano, o 100 m² por plaza en suelo rústico.
- Punto de recarga homologado para vehículos eléctricos.
- Certificación de calidad y gestión ambiental, preferentemente del Sistema de Calidad Turística Español o EMAS.
- Plan de transición energética para llegar a huella de carbono cero o negativa en 5 años.
- Calificación energética A o B.
- Sistema de monitorización del ruido.
- Que quien explota la vivienda sea trabajador autónomo vinculado a esa explotación.
- Aparatos de climatización de eficiencia A.
- Cumplir la normativa de accesibilidad vigente.
- Otros que fije el planeamiento municipal.
Los dos últimos elementos de la lista, climatización de clase A y accesibilidad, eran obligatorios para todas las viviendas en el texto original de 2025. Desde la Ley 7/2026 solo sirven como alternativa para las viviendas pequeñas.
Requisitos obligatorios para todas las viviendas
Certificado energético
- Edificios existentes a 31 de diciembre de 2007: calificación mínima F.
- Edificios posteriores: calificación mínima D.
- No se exige a las viviendas excluidas legalmente de la certificación energética.
- Si la normativa de patrimonio impide alcanzar la clase, basta con la máxima posible.
- En cada nueva declaración responsable se aplicarán además las exigencias de la Directiva europea de eficiencia energética (UE) 2023/1791.
Si tu vivienda no llega a la clase exigida, hay que mejorarla: aislamiento, ventanas, sistema de agua caliente o climatización. Un buen certificado te dice qué medidas tienen más efecto.
Agua caliente sanitaria con renovables
La vivienda debe producir el agua caliente con placas solares cuando sea técnica y normativamente posible. También vale otra instalación renovable si una certificación técnica acredita que sus emisiones y su consumo de energía no renovable no superan los de la solar térmica.
La Ley 7/2026 eliminó los porcentajes mínimos del texto original: 70 % para viviendas anteriores a 2007 y 90 % para las posteriores.
Acceso
- Acceso rodado hasta la parcela, o hasta el punto razonable más próximo.
- Si el último tramo es a pie o el acceso no está pavimentado, hay que decirlo en los anuncios.
La documentación que se presenta
La declaración responsable se presenta ante el Cabildo, por vía electrónica, y debe ir acompañada como mínimo de:
Memoria de la actividad turística, firmada por técnico competente, con:
- planos del estado actual (plantas, alzados y secciones);
- geolocalización según las especificaciones del Sistema de Información Territorial de Canarias;
- fotografías de fachada e interior.
Debe acreditar el cumplimiento de la normativa de edificación, urbanística, turística, actividades clasificadas, seguridad, salubridad, habitabilidad y accesibilidad.
Cédula urbanística que acredite que el planeamiento habilita el uso turístico de esa vivienda.
Si la vivienda está en un edificio en propiedad horizontal: certificado de la comunidad de que ni los estatutos ni ningún acuerdo prohíben el uso turístico.
Además, el certificado de eficiencia energética es necesario para acreditar la calificación mínima.
Los datos de actividades clasificadas, la capacidad, la referencia catastral y el régimen urbanístico se consideran esenciales. Un error o una omisión en ellos impide seguir con la actividad y puede bloquear una nueva solicitud durante hasta 3 años. Por eso la memoria técnica tiene que estar bien hecha.
Lo que sigue exigiendo el Decreto 113/2015
El reglamento de 2015 sigue vigente en lo que no contradice la ley. Entre otras cosas, exige:
- Placa distintiva con el número de registro en la entrada, salvo que la comunidad lo prohíba.
- Número de registro en toda la publicidad.
- Cartel informativo, al menos en castellano e inglés, con:
- un teléfono de atención de 8:00 a 20:00;
- los teléfonos de emergencias;
- las normas de convivencia.
- Hojas de reclamaciones a disposición del huésped.
- Precios expuestos y documento de condiciones firmado (horarios, ocupación máxima y precio con IGIC), al menos en castellano e inglés.
- Comunicación de los datos de los viajeros a la Policía.
- Equipamiento mínimo:
- cierre interior de seguridad y botiquín;
- oscurecimiento en los dormitorios y luz de lectura junto a cada cama;
- camas de medidas mínimas (0,90 × 1,90 m las individuales y 1,35 × 1,90 m las dobles);
- ropa de cama y toallas por huésped;
- secador;
- horno o microondas, cafetera, menaje, plancha…
- No superar la capacidad que fijan los dormitorios. Alojar al 150 % o más de la capacidad se considera riesgo grave y puede llevar a la clausura.
¿Cumple tu vivienda?
En FuerteProyecto revisamos la vivienda, redactamos la memoria técnica firmada por técnico competente y emitimos el certificado energético, con las mejoras necesarias si no llegas a la clase mínima.
- Teléfono: +34 620 395 305
- Email: info@fuerteproyecto.com
