Nueva Ley de Vivienda Vacacional en Canarias: Todo lo que Necesitas Saber

Artículo actualizado el 17 de octubre de 2026. Lo publicamos en enero de 2025, cuando la ley aún era un proyecto. Lo hemos reescrito con el texto definitivo de la Ley 6/2025, de 10 de diciembre, y su reforma por la Ley 7/2026, de 31 de julio.

La ley en una frase

La Ley 6/2025, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas cambia las reglas del alquiler vacacional en Canarias:

• Ya no se puede abrir una vivienda vacacional en cualquier vivienda residencial: solo donde el planeamiento del ayuntamiento lo permita expresamente.
• Las viviendas que ya funcionaban tienen un régimen transitorio que depende de quién sea el titular.

Fechas clave:

• El Parlamento de Canarias aprobó la ley el 12 de noviembre de 2025.
• Se publicó en el Boletín Oficial de Canarias el 12 de diciembre de 2025.
• Está en vigor desde el 13 de diciembre de 2025.
• Se modificó con la Ley 7/2026, en vigor desde el 15 de agosto de 2026.

La ley sustituye al Decreto 113/2015 en todo lo que lo contradiga. El resto del reglamento (equipamiento, información al huésped, hojas de reclamaciones…) sigue aplicándose.

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Si ya tienes una vivienda vacacional

Lo primero es saber si eres a la vez propietario de la vivienda y titular de la declaración responsable (DR). La ley llama a esto la «doble condición».

Tu situación	Qué te permite la ley	Plazo
Propietario y titular de la DR	Pedir el uso turístico consolidado, que no caduca, ante el ayuntamiento	Hasta el 13/12/2030
Explotador que no es propietario, o propietario que no opta por el consolidado	Seguir 5 años como hasta ahora (ampliables una vez, máximo 10)	Hasta el 13/12/2030
Cualquiera de los anteriores	Ampliar hasta 20 años a cambio de poner otra vivienda en alquiler de larga duración	Solicitud hasta el 13/12/2030

Para acceder al uso consolidado se exige:

• haber explotado la vivienda de forma ininterrumpida durante más de un año antes del 13/12/2025 (lo demuestran, por ejemplo, las declaraciones de IGIC);
• aportar toda la documentación de actividad clasificada;
• superar la comprobación del Cabildo. Si su informe es negativo, es vinculante y se pierde la habilitación.

El derecho se extingue si vendes la vivienda. Desde la Ley 7/2026 hay una excepción para las herencias: el heredero puede seguir hasta un máximo de 10 años.

La fecha que no puedes olvidar: 31 de julio de 2027

Muchas viviendas se dieron de alta con la DR ante el Cabildo, pero nunca presentaron la comunicación previa de actividad clasificada ante el ayuntamiento.

La Ley 7/2026 les da hasta el 31 de julio de 2027 para presentarla. Hay que acompañar:

• un certificado municipal sobre la legalidad urbanística de la vivienda (o la prueba de que está fuera de ordenación o de que su uso turístico está consolidado);
• una memoria técnica firmada por técnico competente, con planos y fotografías.

Si no se presenta antes del 31 de julio de 2027, hay que cesar en la actividad de inmediato y la declaración responsable se extingue automáticamente.

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Si quieres abrir una vivienda vacacional nueva

Para las nuevas declaraciones responsables, los requisitos principales son:

• El planeamiento municipal tiene que permitirlo expresamente.
  • Al menos el 90 % de la edificabilidad o de las viviendas de la zona debe quedar reservado a uso residencial.
  • Mientras el ayuntamiento no ordene, solo hay reglas subsidiarias, que se aplicarán a partir de diciembre de 2030 si el ayuntamiento no ha adaptado su planeamiento.
• Antigüedad mínima de la vivienda: 10 años.
• Prohibido en algunos casos:
  • viviendas protegidas (o que lo hayan sido en los últimos 10 años);
  • suelos rústicos protegidos y espacios naturales protegidos;
  • zonas inundables;
  • asentamientos agrícolas;
  • edificios cuya comunidad de propietarios lo prohíba;
  • zonas declaradas tensionadas (allí se suspenden automáticamente las nuevas habilitaciones).
• Requisitos técnicos:
  • 35 m² útiles como mínimo (o el mínimo de habitabilidad más un elemento compensatorio, como piscina o aparcamiento);
  • 2 baños si hay más de 4 plazas y 3 si hay más de 8;
  • certificado energético con calificación mínima F (edificios hasta 2007) o D (posteriores);
  • agua caliente con renovables cuando sea posible.
• Documentación que se presenta con la DR ante el Cabildo:
  • memoria de la actividad firmada por técnico competente;
  • cédula urbanística municipal;
  • certificado de la comunidad, si la vivienda está en un edificio en propiedad horizontal.
• La DR dura 5 años. Para renovarla hay que seguir cumpliendo todo, incluido que la zona siga siendo apta.

Lo explicamos con detalle en nuestra guía de requisitos técnicos.

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Otras novedades que conviene conocer

• Número de registro obligatorio en los anuncios. Publicitar sin él es infracción.

• Alquiler de temporada. Desde la Ley 7/2026, se presume turístico:

  • el alquiler de 31 días o menos;
  • el anunciado en Airbnb, Booking u otras plataformas.

  El contrato tiene que recoger el motivo real de la estancia.

• Vivienda de uso turístico ocasional. Permite alquilar hasta 15 días al año durante fiestas o eventos, pero solo si una ordenanza municipal lo habilita.

• Inspecciones. Cabildos y ayuntamientos están obligados a aprobar planes de comprobación de todas las viviendas vacacionales existentes. En Fuerteventura, la Policía Canaria ya está inspeccionando.

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Qué te recomendamos hacer ahora

1. Localiza tu DR y comprueba si presentaste la comunicación previa de actividad clasificada en el ayuntamiento.
2. Si no la presentaste, encarga la memoria técnica con tiempo: el plazo acaba el 31 de julio de 2027.
3. Revisa tu certificado energético y la superficie y los baños de la vivienda.
4. Si eres propietario y titular, valora pedir el uso turístico consolidado.

¿Te ayudamos?

En FuerteProyecto redactamos la memoria técnica de actividad clasificada y el certificado energético de viviendas vacacionales en Fuerteventura y Lanzarote, y te orientamos sobre qué régimen te corresponde.

• Teléfono: +34 620 395 305
• Email: info@fuerteproyecto.com