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Impacto de la Nueva Normativa en el Mercado de Alquiler Vacacional
Qué efectos tiene la Ley 6/2025 sobre la oferta de vivienda vacacional, el valor de las viviendas y el trabajo de los propietarios en Canarias y Fuerteventura, con los datos oficiales disponibles.
Artículo actualizado el 17 de octubre de 2026. La versión de enero de 2025 incluía proyecciones y declaraciones que no podemos respaldar con fuentes. La hemos reescrito con la Ley 6/2025, en vigor desde el 13 de diciembre de 2025, la Ley 7/2026 y datos oficiales.
De dónde partimos: las cifras oficiales
El preámbulo de la propia Ley 6/2025 recoge la dimensión del fenómeno en Canarias:
- Entre noviembre de 2022 y noviembre de 2023, las viviendas vacacionales registradas pasaron de 38.603 a 48.541, un 25,7 % más en un solo año.
- La vivienda vacacional suma casi 250.000 plazas, más del 37 % de toda la oferta de alojamiento turístico del archipiélago.
- En Fuerteventura, las plazas en vivienda vacacional equivalían en 2023 al 22,5 % de la población de la isla, el porcentaje más alto de Canarias.
Los datos más recientes del INE para Fuerteventura, publicados en agosto de 2026, hablan de 7.116 viviendas y unas 30.000 plazas. Son unas 100 viviendas y 500 plazas menos que un año antes.
| Municipio | Viviendas vacacionales | Plazas |
|---|---|---|
| La Oliva | 3.979 | 16.937 |
| Pájara | 1.210 | 4.575 |
| Antigua | 1.135 | 5.319 |
| Puerto del Rosario | 395 | 1.796 |
| Tuineje | 374 | 1.529 |
| Betancuria | 23 | 89 |
Fuente: INE, recogido por Canarias7 (29/08/2026).
Efecto 1: la oferta nueva queda prácticamente congelada
Con la Ley 6/2025, una vivienda vacacional nueva necesita:
- que el planeamiento municipal permita expresamente el uso turístico en esa zona, reservando como mínimo el 90 % de la vivienda para uso residencial;
- que la vivienda tenga al menos 10 años de antigüedad;
- cumplir requisitos técnicos y energéticos: 35 m², baños según plazas y certificado energético mínimo F o D.
Mientras los ayuntamientos no aprueben esa ordenación, las nuevas altas están muy limitadas. Si no la aprueban en cinco años, el Cabildo aplicará unas reglas subsidiarias. Por eso lo previsible es que la oferta deje de crecer, y es lo que empiezan a reflejar los datos de Fuerteventura.
Efecto 2: la licencia no se vende con la casa
Es un error muy extendido pensar que una vivienda «con licencia» valdrá más. Con la Ley 6/2025:
- El uso turístico consolidado se extingue con la transmisión de la vivienda por cualquier título. Desde la Ley 7/2026, la única excepción es la herencia, con un máximo de 10 años.
- Las declaraciones responsables del régimen transitorio tienen fecha de fin: diciembre de 2030, ampliable en algunos casos.
Para quien compra, la habilitación turística del vendedor no está garantizada. Tendría que obtener una nueva conforme al planeamiento vigente. El valor de una vivienda vacacional está, por tanto, más ligado a su rentabilidad para el propietario actual que a su precio de venta.
Efecto 3: más exigencia técnica y documental
Las viviendas que ya funcionan tienen que demostrar que cumplen:
- Comunicación previa de actividad clasificada antes del 31 de julio de 2027, con certificado municipal y memoria técnica, si no se presentó en su día.
- Comprobación del Cabildo para el uso consolidado: seguridad, salubridad, accesibilidad, habitabilidad y equipamiento.
- Inspecciones de la Policía Canaria y planes de comprobación de cabildos y ayuntamientos.
Es previsible que una parte de las viviendas no supere este filtro o que sus propietarios decidan no adaptarlas. Cuántas, todavía no se sabe: dependerá de cómo apliquen la ley cabildos y ayuntamientos.
Efecto 4: el fin del «falso alquiler de temporada»
Desde la Ley 7/2026 se presume turístico el alquiler de 31 días o menos, o el anunciado en plataformas turísticas. El contrato tiene que justificar el motivo de la estancia, con multas de hasta 300.000 € si no se cumple.
La vía de anunciar como «temporada» lo que en realidad es alquiler vacacional se cierra. Las viviendas que funcionaban así tendrán que regularizarse, pasar a alquiler de larga duración o salir del mercado turístico.
¿Y el alquiler residencial?
El objetivo declarado de la ley es devolver vivienda al mercado residencial: lo dice su artículo 1. Si los precios del alquiler bajan, y cuánto, dependerá de:
- cuántas viviendas vacacionales dejen la actividad;
- la nueva construcción;
- la demanda.
No hay todavía datos que permitan cuantificarlo, y desconfiamos de quien da porcentajes concretos.
Qué significa para ti como propietario
- No vendas ni compres pensando en «la licencia» sin asesorarte antes.
- Asegura tu situación actual: comunicación previa de actividad clasificada antes del 31/07/2027 y, si eres propietario y titular, el uso consolidado.
- Invierte en lo que la ley exige: certificado energético, baños y equipamiento. Una vivienda en regla es la única que tiene futuro como vacacional.
¿Te ayudamos?
En FuerteProyecto preparamos la memoria técnica de actividad clasificada y el certificado energético de tu vivienda vacacional en Fuerteventura y Lanzarote.
- Teléfono: +34 620 395 305
- Email: info@fuerteproyecto.com
